2.4.Vlaamse wooncode
Dit recht van voorkoop heeft tot doel de begunstigden ervan in staat te stellen bepaalde woningen en percelen, bestemd voor woningbouw te verwerven om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren.
2.4.1. Wettelijke basis
• Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode (art. 85 tot en met 89)
• Besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen (Titel III, hoofdstuk I, art. 27 t.e.m. art. 30).
• Wetteksten te raadplegen op de Vlaamse Codex.
2.4.2. Begunstigden
De begunstigden van het recht van voorkoop zijn de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, het Inversteringsfonds voor grond- en woonbeleid in Vlaams-Brabant(*), de Sociale Huisvestingsmaatschappijen binnen hun werkgebied, de gemeenten op hun grondgebied en de openbare centra voor maatschappelijk welzijn.
Willen twee of meer begunstigden hun recht van voorkoop uitoefenen, dan wordt het goed toegewezen in de hierna vermelde volgorde:
1. de Sociale Huisvestingsmaatschappijen;
2. de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen;
3. het Inversteringsfonds voor grond- en woonbeleid in Vlaams-Brabant;
4. de gemeenten/ocmw's.
Wanneer het goed gelegen is in het werkgebied van meerdere sociale huisvestingsmaatschappijen bepaalt de VMSW, in welke volgorde die sociale huis-vestingsmaatschappijen hun recht van voorkoop kunnen uitoefenen.
Het voorkooprecht geldt niet als een Sociale Huisvestingsmaatschappij verkoopt.
Bij verkoop van een onroerend goed door een begunstigde van het voorkooprecht, andere dan een Sociale Huisvestingsmaatschappij, heeft de hoger gerangschikte begunstigde een voorkooprecht.
De 39 gemeenten zijn: Affligem, Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Huldenberg, Kampenhout, Kapelle-o/d-Bos, Kortenberg, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Tervuren, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst.
Dit is dus een voorkooprecht Wooncode, maar er komt een nieuwe begunstigde bij in de opsomming van artikel 85, §1, tweede lid.
Het decreet is van toepassing op overeenkomsten die worden afgesloten na 5 april 2008.
2.4.3. Bevoorrechte kopers
A. In artikel 8 van het harmoniseringdecreet worden twee types bevoorrechte kopers onderscheiden:
• Het betreft in eerste instantie de pachter.
Vanaf 1 januari 2009 moet het voorkooprecht niet meer worden aangeboden aan de begunstigden wanneer de pachter zijn recht van voorkoop overeenkomstig de pachtwet uitoefent.
Evenmin moet het voorkooprecht worden aangeboden in geval van verkoop aan de huidige pachter op voorwaarde dat deze kan bewijzen dat hij reeds minstens één kalenderjaar pachter is, te rekenen tot de datum waarop de definitieve verkoopsovereenkomst vaste datum heeft verkregen.
• Vervolgens betreft het de algemene uitzonderingen: er is geen voorkooprecht in geval van verkoop aan
• de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de eigenaar;
• de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de eigenaar;
• de mede-eigenaar, ongeacht of de onverdeeldheid ophoudt of niet;
• de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de mede-eigenaar;
• de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de mede-eigenaar;
• de echtgenoten van voormelde afstammelingen of geadopteerde kinderen.
Onder echtgenoot van de eigenaar, mede-eigenaar, afstammeling of geadopteerd kind, worden eveneens begrepen, de persoon die met de eigenaar, mede-eigenaar, afstammeling of geadopteerd kind wettelijk samenwoont of er ten minste één jaar ononderbroken mee samenwoont en er een gemeenschappelijke huishouding mee voert.
B. Van het recht van voorkoop zijn uitgesloten:
• de woningen die deel uitmaken van een gebouw met meerdere woningen, waarbij de verkoop mede-eigendom over gemeenschappelijke delen doet ontstaan;
• afzonderlijke garages;
• afzonderlijke loten van een goedgekeurde verkaveling;
• de aankoop van een eerste woning of een perceel bestemd voor woningbouw door een of meer natuurlijke personen, op voorwaarde dat deze verkrijgers geen andere woning of ander perceel bestemd voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben, op de dag van het sluiten van de overeenkomst tot koop.
De Vlaamse Regering kan uitzonderingen vaststellen op de in het vierde lid bepaalde uitsluitingen van het recht van voorkoop.
2.4.4. Toepassingsgebied – afbakening
Het voorkooprecht waarvan sprake in het artikel 85 §1 VWC geldt in de vier hiernavolgende gevallen:
• In het hele Vlaamse gewest
• woningen waaraan de VMSW, de SHM, de gemeenten en de OCMW renovatie-, verbeterings- of aan-passingswerken hebben uitgevoerd in toepassing van artikel 18, §2 en 90 VWC (art. 85, §1, 1e lid);
• woningen, bedoeld in artikel 19 VWC, die niet werden gesloopt binnen de door de Vlaamse Regering opgelegde termijn (art. 85, §1, 2e lid, 2°);
• op woningen, die opgenomen zijn op één van de lijsten van de inventaris van leegstaande, ongeschikte en/of onbewoonbare en verwaarloosde gebouwen en/of woningen, zoals geregeld in het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 (art. 28, §1) en de uitvoeringsbesluiten van 2 april 1996 en 15 juli 1997. Deze lijsten kunnen geraadpleegd worden bij de inventarisbeheerder. De referenties van deze inventarisbeheerder vindt u terug op het Geoloket "recht van voorkoop".
• In bepaalde delen van het Vlaamse Gewest
• Op percelen, bestemd voor woningbouw, gelegen in een door de Vlaamse Regering te bepalen bijzonder gebied (zie Geo-loket en lijst met ministeriële besluiten rechts bovenaan op deze pagina).
2.4.5. Procedure
A) Beslissing tot verwerving
De aanbieding van het recht van voorkoop door de instrumenterend ambtenaar die belast is met de verkoop van het goed, gebeurt aan de Vlaamse Grondenbank.
• Verkoop uit de hand
In geval van een verkoop uit de hand, doet de instrumenterend ambtenaar kennisgeving aan de Vlaamse Grondenbank van de inhoud van de akte, die opgesteld wordt onder opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het voorkooprecht (Art. 87, §1).
De begunstigden oefenen hun recht van voorkoop uit binnen 2 maanden na de kennisgeving bij aangetekende brief aan de instrumenterende ambtenaar (Art.87, §2).
Wordt het voorkooprecht niet uitgeoefend binnen die termijn, dan mag de eigenaar het goed niet uit de hand verkopen tegen een lagere prijs of tegen gunstigere voorwaarden zonder nieuwe kennisgeving aan de Vlaamse Grondenbank (Art.87, §3).
Na verloop van 1 jaar na het aanbod mag het goed niet uit de hand worden verkocht, zelfs niet tegen de oorspronkelijke voorwaarden, zonder een nieuwe kennisgeving aan de Vlaamse Grondenbank (Art.87, §3,).
• Openbare verkoop
De notaris doet kennisgeving van de plaats, dag en uur van de verkoop minstens 30 dagen op voorhand.
• Zonder recht van hoger bod
Op het einde van de opbieding en voor de toewijzing vraagt de instrumenterend ambtenaar in het openbaar aan de begunstigden of aan de Vlaamse Grondenbank, indien zij verzocht wordt de beslissing om het voorkooprecht uit te oefenen uit te voeren of zij het recht van voorkoop wensen uit te oefenen.
• Met recht van hoger bod
Als de verkoop wordt gehouden onder voorbehoud van eventuele uitoefening van het recht van hoger bod, is de instrumenterende ambtenaar er niet toe gehouden aan de begunstigden van het recht van voorkoop of aan de Vlaamse Grondenbank indien zij verzocht wordt de beslissing om het voorkooprecht uit te oefenen uit te voeren, te vragen of zij hun recht van voorkoop uitoefenen.
Als er geen hoger bod gedaan wordt of als de instrumenterend ambtenaar het hoger bod niet aanvaardt, betekent hij het laatste bod aan de Vlaamse Grondenbank. Indien de begunstigden of de Vlaamse Grondenbank, indien zij verzocht wordt de beslissing om het voorkooprecht uit te oefenen uit te voeren, de beslissing om het recht van voorkoop uit te oefenen niet binnen een termijn van 15 dagen per aangetekend schrijven hebben betekend, is de toewijzing definitief.
Als er wel een hoger bod is, wordt dit door de instrumenterende ambtenaar aan de Vlaamse Grondenbank en aan de koper meegedeeld.
B) Miskenning (Art.88, §1 VWC.)
In geval van miskenning van het recht van voorkoop, heeft elke begunstigde het recht om in de plaats van de koper te worden gesteld. De vordering moet gelijktijdig tegen de verkoper en de eerste koper worden ingesteld. De vordering is eerst ontvankelijk na inschrijving op de kant van de overschrijving van de betwiste akte en, eventueel, op de kant van de overschrijving van de laatst overgeschreven titel.
De indeplaatsgestelde betaalt aan de koper de prijs terug die deze heeft betaald. De verkoper is gehouden aan de koper de kosten van de akte te vergoeden. De indeplaatsgestelde is slechts gebonden aan de verplichtingen die voor de koper voortvloeien uit de authentieke akte van verkoop en aan de lasten waarin de koper heeft toegestemd, voor zover die lasten zijn ingeschreven of overgeschreven vóór de inschrijving van zijn eis. De vordering tot indeplaatsstelling verjaart, bij openbare verkoop, na drie maanden vanaf de definitieve toewijzing en, bij onderhandse verkoop, na drie maanden vanaf de kennisgeving, vermeld in artikel 87, § 4. Bij gebrek aan deze kennisgeving verjaart de vordering na twee jaar vanaf de overschrijving van de akte.
Als de rechter de vordering tot indeplaatsstelling inwilligt, geldt het vonnis als titel. Elke uitspraak op een eis tot indeplaatsstelling wordt ingeschreven achter de inschrijving van de eis.
C) Opvolging dossier
De instrumenterende ambtenaar voor wie een akte van verkoop uit de hand verleden wordt met betrekking tot een woning, waarop een voorkooprecht rust, moet binnen 1 maand na de registratie, aan de Vlaamse Grondenbank kennis geven van de prijs en van de voorwaarden van verkoop (Art.87, §4).