Het recht van voorkoop stadsvernieuwing heeft als doel bij te dragen tot de realisatie van stadsvernieuwingsprojecten. Via dit recht van voorkoop hebben de gemeenteraden van de grootsteden, de regionale steden en de provinciale steden, de mogelijkheid om buiten het kader van het decreet ruimtelijke ordening van 18 mei 1999, onroerende goederen te verwerven ten bate van stadsvernieuwingsprojecten.
1.Wettelijke basis
2.Begunstigden
3.Bevoorrechte kopers
4.Toepassingsgebied
5.Procedure
Wettelijke basis
Het recht van voorkoop stadsvernieuwing is geregeld in het decreet van 22 maart 2002 houdende de ondersteuning van stadsvernieuwingsprojecten (B.S. 07-05-2002, art. 9). Het artikel over het recht van voorkoop werd toegevoegd aan het decreet via art. 7.2.32 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid (B.S. 15-05-2009).
Begunstigden
Wie de begunstigde is, wordt bepaald door de gemeenteraad van de steden, vermeld in artikel 3 van het decreet van 22 maart 2002 houdende de ondersteuning van stadsvernieuwingsprojecten. Het betreft een bestuur of een van de gemeente afhangende rechtspersoon. Indien meerdere instanties begunstigd worden, bepaalt de gemeenteraad een rangorde.
Bevoorrechte kopers
Onverminderd de gevallen opgesomd in art. 8 van het decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten (B.S. 24-07-2007) geldt het recht van voorkoop stadsvernieuwing niet in geval van:
• verkoop van het goed aan de echtgenoot, de samenwonende
partner of de kinderen van de eigenaar;
• verkoop van het goed aan de echtgenoot, de samenwonende
partner of de kinderen van de mede-eigenaar;
• verkoop van het goed aan de ascendenten en de verwanten in
de zijlijn tot in de tweede graad van de eigenaar;
• verkoop van het goed aan een personenvennootschap waarvan
de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierde
van het kapitaal bezitten, in eenzelfde betrekking van
bloedverwantschap, aanverwantschap of samenwoning staan tot de
verkoper als vermeld onder 1°, 2° of 3°;
• verkoop van loten in een verkaveling vergund na de inwerkingtreding
van het ruimtelijk uitvoeringsplan, voorzover de verkavelingsvergunning
werd aangevraagd door het Vlaamse Gewest, de provincie of de gemeente,
of een vennootschap die een erkenning heeft van een dergelijke instelling
of bestuur.
Toepassingsgebied
Het recht van voorkoop stadsvernieuwing is van toepassing bij de verkoop van een onroerende goed dat gelegen is in een ‘voorkooprechtzone’ ten bate van een stadsvernieuwingsproject afgebakend, na een openbaar onderzoek, door de gemeenteraden van een stad, vermeld in artikel 3 van het decreet van 22 maart 2002.
Het recht van voorkoop geldt slechts voor:
• openbare verkopen waarvan de eerste of enige zitdag gehouden wordt twee maand of meer na de inwerkingtreding van het afbakeningsbesluit van de gemeenteraad;
• verkopen uit de hand waarvan de akte wordt verleden vier maand of meer na de inwerkingtreding van het afbakeningsbesluit van de gemeenteraad.
Het recht van voorkoop vervalt indien het niet wordt uitgeoefend binnen een termijn van zes jaar, te rekenen vanaf de datum waarop definitief over de afbakening van de ‘voorkooprechtzone’ is beslist.
Procedure
De procedure van aanbieding en van uitoefening van het recht van voorkoop verschillen volgens de wijze van verkoop (verkoop uit de hand of openbare verkoping).
A) Kennisgeving
Wanneer bij de verkoop van een onroerend goed een bepaald recht van voorkoop van toepassing is, dient de VLM-Vlaamse Grondenbank hiervan op de hoogte te worden gebracht.
De aanbiedingen van het recht van voorkoop gebeuren door een instrumenterende ambtenaar per aangetekend schrijven aan de VLM-Vlaamse Grondenbank.
In geval van een openbare verkoop brengt de instrumenterend ambtenaar ten minste één maand vooraf de VLM-Vlaamse Grondenbank op de hoogte van plaats, dag en uur van verkoop.
In geval van een verkoop uit de hand, brengt de instrumenterende ambtenaar de VLM-Vlaamse Grondenbank op de hoogte van de inhoud van de akte, waarbij alleen de identiteit van de koper opengelaten wordt. De akte wordt opgesteld onder opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het voorkooprecht.
B) Beslissing tot verwerving
De VLM-Vlaamse Grondenbank brengt de voorgenomen verkoop ter kennis aan de begunstigde(n) van het recht van voorkoop. Elke begunstigde beslist zelf over de uitoefening van het recht van voorkoop.
• Verkoop uit de hand
Het recht van voorkoop wordt uitgeoefend binnen de twee maanden na de kennisgeving. Daartoe brengt een begunstigde de instrumenterend ambtenaar die het aanbod deed, bij aangetekend schrijven op de hoogte dat hij het aanbod aanvaardt. Willen twee of meer begunstigden hun recht uitoefenen, dan wordt het recht toegewezen aan die welke de hoogste rangorde heeft.
Wordt het voorkooprecht niet uitgeoefend binnen die termijn, dan mag de eigenaar het goed niet uit de hand verkopen tegen een lagere prijs of tegen gunstigere voorwaarden zonder nieuwe kennisgeving aan de VLM-Vlaamse Grondenbank.
• Openbare verkoop
Zonder recht van hoger bod
Op het einde van de opbieding en voor de toewijzing vraagt de instrumenterend ambtenaar in het openbaar aan de begunstigden of zij het recht van voorkoop wensen uit te oefenen. Willen twee of meer begunstigden hun recht uitoefenen, dan wordt het recht toegewezen aan die welke de hoogste rangorde heeft.
Met recht van hoger bod
Als de verkoop wordt gehouden onder voorbehoud van een eventueel hoger bod, is de instrumenterende ambtenaar er niet toe gehouden aan de begunstigden te vragen of zij het recht van voorkoop wensen uit te oefenen.
Indien er een hoger bod is, stelt de instrumenterende ambtenaar de VLM-Vlaamse Grondenbank via aangetekende brief, in kennis van het hoger bod. In geval van een herverkoop ten gevolge van een hoger bod, stelt de instrumenterende ambtenaar de VLM-Vlaamse Grondenbank via aangetekende brief, ten minste 1 maand vooraf in kennis van plaats, dag en uur van verkoop.
Als er geen hoger bod wordt gedaan of als de instrumenterende ambtenaar het hoger bod niet aanneemt, betekent de instrumenterende ambtenaar het laatste bod aan de VLM-Vlaamse Grondenbank en vraagt hij of de begunstigden het recht van voorkoop willen uitoefenen. Als geen enkele begunstigde binnen een termijn van 15 dagen na de kennisgeving de instrumenterende ambtenaar in kennis heeft gesteld van zijn instemming, is de toewijzing definitief.
C) Opvolging dossier
Bij miskenning van het recht van voorkoop heeft elke begunstigde het recht, ofwel in de plaats te worden gesteld van de koper, ofwel van de verkoper een schadevergoeding te eisen van 20% van de verkoopprijs. Bij samenloop van begunstigden wordt de rangorde gevolgd die werd vastgesteld door de gemeenteraad van de stad in kwestie.
D) Opvolging dossier
Wanneer het recht van voorkoop niet wordt uitgeoefend, wordt de authentieke akte, binnen de maand na de registratie ervan, overgemaakt aan de VLM-Vlaamse Grondenbank. Zo kan de VLM-Vlaamse Grondenbank nagaan of de voorwaarden zoals medegedeeld bij de kennisgeving, inderdaad ook in de akte werden overgenomen. De Vlaamse Grondenbank zal de kennisgeving op haar beurt mededelen aan de begunstigde van het recht van voorkoop.