Planbatenheffing

Wat is de planbatenheffing?

De planbatenheffing is een belasting op de meerwaarde die een perceel krijgt door een bestemmingswijziging als gevolg van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). De bestemmingswijzigingen die aanleiding kunnen geven tot een planbatenheffing zijn vastgelegd in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Het gaat meestal over niet-bebouwbare gronden die worden herbestemd tot woongebied, gebied voor bedrijvigheid of recreatiezone. Ook bestemmingswijzigingen van bos, natuur en overig groen naar landbouw kunnen aanleiding geven tot een planbatenheffing. Figuur 1 toont welke bestemmingswijzigingen aanleiding kunnen geven tot een planbatenheffing.

Figuur 1: Bestemmingswijzigingen die aanleiding kunnen geven tot een planbatenheffing cfr. art. 2.6.4. van de VCRO (Bron: Departement Omgeving)

Er gelden ook een aantal vrijstellingsgronden, zoals wanneer de bestemmingswijziging op het perceel kleiner is dan 200 m², of niet leidt tot bijkomende vergunningsmogelijkheden.

Berekening van de planbatenheffing

Voor elk perceel wordt de vermoede meerwaarde berekend als het verschil tussen de eigenaarswaarde vóór en na de bestemmingswijziging. Er wordt dus een inschatting gemaakt van het reële verschil in marktwaarde.

Vervolgens wordt de planbatenheffing berekend als een percentage van de vermoede meerwaarde, in twee schijven:

1° eerste schijf: meerwaarde lager dan of gelijk aan 250.000 euro, belast tegen 25 procent;
2° tweede schijf: meerwaarde hoger dan 250.000 euro, belast tegen 50 procent.

In de meeste gevallen bedraagt de planbatenheffing dus 25 procent van de vermoede meerwaarde.

Wanneer moet de planbatenheffing betaald worden?

Meestal moet de heffing niet onmiddellijk betaald worden. Er moet maar betaald worden wanneer de meerwaarde gerealiseerd wordt: als er zich een startfeit voordoet. In de meeste gevallen betekent dit: als u een omgevingsvergunning heeft verkregen of als u het perceel verkoopt. Aangezien een startfeit zich pas jaren later kan voordoen, moet u de planbatenheffing niet onmiddellijk betalen.

U hebt er wel voordeel bij om dat toch te doen: onder bepaalde voorwaarden krijgt u dan 15% korting (“bonificatie"). Als u wil wachten met betalen, zal de Vlaamse Belastingdienst u een betaalbaarstelling sturen waarop een uiterste betaaldatum vermeld staat, van zodra er zich een startfeit heeft voorgedaan. In dat geval heeft u geen recht meer op de korting en betaalt u het volledige bedrag.

Wie moet de planbatenheffing betalen?

De heffingsplichtige is diegene die op het moment van de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) het volle of blote eigendomsrecht op het perceel bezit. Als er meerdere eigenaars zijn, zijn ze elk afzonderlijk hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde planbatenheffing. Dit betekent dat het volledige bedrag geëist kan worden van één van de eigenaars die belastingplichtige is. De verdeling moet u dan onderling regelen.

De heffingsplicht gaat over op de natuurlijke persoon of op de rechtspersoon waaraan het volle of blote eigendomsrecht “kosteloos of ingevolge erfopvolging of testament wordt overgedragen". Dit betekent dat, als u een perceel waarvoor een planbatenheffing bestaat (die nog niet is betaald) aan uw kinderen schenkt, uw kinderen in uw plaats de belasting zullen moeten betalen op het moment dat zij het perceel verkopen of er een omgevingsvergunning voor wordt afgeleverd.

Gebruikers (bijvoorbeeld huurders, pachters, vruchtgebruikers, …) zijn niet heffingsplichtig.

Procedure

Bij de definitieve vaststelling van het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) wordt een meerwaarderapport opgesteld. Op basis hiervan wordt de planbatenheffing berekend, en worden de aanslagbiljetten verstuurd, ook al zijn deze soms nog niet meteen te betalen. Volgende stappen worden doorlopen:

Na de definitieve vaststelling van het ruimtelijk uitvoeringsplan, bezorgt de initiërende overheid de nodige gegevens aan de provinciale landcommissie. De landcommissie schat en berekent de vermoede meerwaarde per perceel en stelt een ontwerp van meerwaarderapport op. U ontvangt hiervan het uittreksel dat betrekking heeft op uw percelen.
U kan eventueel binnen 30 dagen bij de landcommissie een gemotiveerd bezwaar indienen tegen de berekening van de vermoede meerwaarde. U vindt meer informatie hierover in de brief die u ontvangt bij het uittreksel van het definitieve meerwaarderapport. Bij de behandeling van uw bezwaar kan de landcommissie u bijkomende info vragen of een plaatsbezoek voorstellen als dat essentieel is om uw bezwaar te kunnen behandelen.
De landcommissie verwerkt de behandeling van de bezwaren in het definitief meerwaarderapport. U ontvangt hiervan opnieuw het uittreksel dat betrekking heeft op uw percelen.
Op basis van de vermoede meerwaarde zoals opgenomen in het definitieve meerwaarderapport, wordt vervolgens door de Vlaamse Belastingdienst de planbatenheffing berekend en gekohierd. U ontvangt het aanslagbiljet.
U kan eventueel bij de Vlaamse Belastingdienst een bezwaar indienen tegen het aanslagbiljet, bijvoorbeeld omdat u oordeelt dat uw perceel vrijgesteld is van de planbatenheffing, of omdat de planbatenheffing fout is berekend op basis van de vermoede meerwaarde. U vindt meer informatie hierover in de brief die u ontvangt bij het aanslagbiljet.
U betaalt de planbatenheffing wanneer een startfeit zich voordoet.

Plaatsbezoek

In sommige gevallen moet de landcommissie een plaatsbezoek uitvoeren om de vermoede meerwaarde goed te kunnen berekenen of om uw bezwaar over de vermoede meerwaarde correct te kunnen behandelen. Bij een plaatsbezoek komt een schatter in opdracht van de provinciale landcommissie ter plaatse om de eigenaarswaarde van het perceel te schatten.

Om een plaatsbezoek uit te voeren, heeft de landcommissie de toestemming nodig van alle huidige eigenaars en gebruikers (bijvoorbeeld huurders, pachters, vruchtgebruikers, …) van het perceel, ook al zijn deze misschien niet heffingsplichtig. De landcommissie zal de heffingsplichtige dus eerst een brief sturen waarin gevraagd wordt om voor deze toestemming te zorgen.

U bent niet verplicht uw toestemming te verlenen voor het plaatsbezoek. Als niet alle eigenaars en gebruikers toestemming geven, wordt het plaatsbezoek niet uitgevoerd. Dan wordt de vermoede meerwaarde geschat op basis van de gegevens die de landcommissie ter beschikking heeft. Deze zijn mogelijk te beperkt om een nauwkeurige waardebepaling uit te voeren of om het bezwaar volledig te behandelen. Het kan dus wel in het voordeel van de heffingsplichtige zijn om een plaatsbezoek toe te staan.