Onze open ruimte moet worden beschermd. Dat is nodig om Vlaanderen klimaatbestendig, veilig en leefbaar te houden. Zo moeten percelen die te watergevoelig zijn worden gevrijwaard van bebouwing om wateroverlast op het betrokken perceel of nabijgelegen terreinen te vermijden. Ook gronden met een zeer hoge natuurwaarde of woonuitbreidingsgebieden waarvan het niet meer wenselijk is dat ze worden ontwikkeld, moeten worden beschermd.
Deze noodzakelijke 'bouwshift' moet gepaard gaan met duidelijkheid en een correcte vergoeding voor de eigenaars. De eigenaarsvergoeding betreft een vergoeding voor de beperkte ontwikkelbaarheid van een perceel voor de grondeigenaars. De eigendom blijft onveranderd.
De huidige berekeningswijze, waarbij een aantal vergelijkbare (en recente) verkopen in de nabije omgeving moesten worden gezocht, leidde tot een extra werklast en potentiële discussies. Want watergevoelige bouwgronden, achterliggend gelegen gronden of bebost recreatiegebied zijn geen percelen die wekelijks verkocht worden. Representatieve vergelijkingspunten waren dus vaak moeilijk te vinden in de omgeving.
Een eerlijke en objectieve manier van berekenen
Daarom heeft minister Brouns het vergoedingssysteem verder geoptimaliseerd op 2 punten.
Wat de berekeningsmethodiek betreft wordt de waarde van een perceel voortaan berekend via een gestandaardiseerde methode waarbij wordt gewerkt met een combinatie van objectieve criteria en recente marktgegevens. Niet langer louter op basis van moeilijk vast te stellen en betwistbare vergelijkingspunten.
Wat de hoogte van de vergoeding betreft is het doel om tot een eerlijke vergoeding te komen voor gronden die in de praktijk niet langer ontwikkelbaar zijn en die, omwille van hun ligging, hoe dan ook niet meer aan de volle 'bouwgrond'-prijs kunnen worden verkocht.
Hoe wordt de eigenaarsvergoeding voortaan berekend?
- De berekening vertrekt van de actuele marktwaarde van een gelijkaardig perceel dat ideale ontwikkelingskenmerken vertoont en houdt rekening met factoren zoals ligging, bereikbaarheid, bestemming en overstromingsgevoeligheid.
- Die waarde wordt bepaald aan de hand van een databank met recente verkopen van vergelijkbare gronden die wel ontwikkeld kunnen worden, met maximale aandacht voor transacties in de onmiddellijke omgeving.
- Vaste coëfficiënten zorgen ervoor dat vergelijkbare percelen overal in Vlaanderen op dezelfde manier worden beoordeeld. Waar nodig blijft een bijsturing door een expert mogelijk.
“De nu goedgekeurde berekeningswijze zal lokale besturen in staat stellen om op voorhand meer zicht te krijgen op de kostprijs van de herbestemming. Hierdoor hopen we opnieuw een versnelling te zetten op de bescherming van onze open ruimte", aldus Vlaams minister Jo Brouns.
Bescherming van wie te goeder trouw kocht
Bij de berekening wordt expliciet rekening gehouden met het moment van aankoop en het ogenblik waarop de bestemming van een perceel werd toegekend.
Wie recent een perceel kocht dat niet veel later onbebouwbaar wordt verklaard, zal in principe het volledige waardeverschil terugbetaald krijgen. Dat is bijvoorbeeld belangrijk voor kopers van zeer watergevoelige gronden die enkele jaren geleden nog verkaveld werden, maar die vandaag bewust bouwvrij worden gehouden. Zij worden maximaal beschermd.
Voor percelen die al langer dan zeven jaar in eigendom zijn en al langer dan 7 jaar dezelfde bestemming hebben, wordt een beperkte correctie toegepast. Onder de oude planschadevergoedingsregeling kwamen maar een beperkt aantal gronden in aanmerking voor een vergoeding en werd standaard een correctiefactor van 20% toegepast. Onder de huidige regeling komen meer gronden in aanmerking voor een vergoeding en houden we nu rekening met het tijdstip van verwerving en het tijdstip waarop de bestemming werd toegekend. De correctiefactor stijgt zeer gestaag tot maximaal 30% voor gronden die al langer dan 25 jaar in eigendom zijn en sindsdien een ongewijzigde bestemming hebben.
Bouwshift haalbaar en betaalbaar
De aanpassing van de berekeningsmethodiek en de hoogte van de vergoeding is essentieel om de bouwshift haalbaar en betaalbaar te houden. Vlaanderen kent vandaag veruit het grootste vergoedingssysteem in Europa.
Met deze hervorming zet minister Jo Brouns een belangrijke stap naar een rechtvaardig, voorspelbaar, werkbaar en betaalbaar systeem voor herbestemmingen. Goed nieuws voor grondeigenaars die vandaag sneller dan vroeger kunnen rekenen op een duidelijke en faire eigenaarsvergoeding..
Het ontwerpbesluit werd goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 19-12-2025 en ligt ter advies voor bij SARO, de Strategische Adviesraad Ruimtelijke Ordening en Onroerend Erfgoed.